RU
EN

ЗАБРОНИРОВАТЬ

Скоро

Район Лондона
Тип каюты
Заезд
Выезд
Итоговая цена
Скоро!

ЖИЛЬЕ В ЛОНДОНЕ ЕЩЕ НИКОГДА НЕ БЫЛО ДЕШЕВЛЕ!

Куда вложить деньги за границей? инвестиции в Англии

Здравствуйте, с вами Вячеслав Марьин.

Ряд моих знакомых из России, Казахстана, и Украины интересует вопрос – «куда вложить деньги за границей?». Я думаю, что эта тема так же волнует и многих других людей из пост советского пространства.

Так как Англия пользуется определенным спросом, и я по роду деятельности сталкиваюсь с этими вопросами, то я решил изложить на них свою точку зрения в этом видео, на случай если это кому-то будет интересно.

Я постараюсь быть максимально объективным, и возможно открою вам что-то, полезное.

Под термином «вложить» - имеется ввиду: или инвестировать средства для получения прибыли, или просто сохранить их где-то за пределами своей страны.

Выбор того куда вложить деньги в Англии зависит от имеющеюся у вас в распоряжении сумм, а так же задач, которые перед вами стоят. То есть, что для вас в первую очередь важно: сохранить свои средства в надежном месте, приумножить деньги, либо придать своим активам большую легитимность.

Давайте рассмотрим наиболее распространённые случаи – то, что сейчас на слуху:

Открыть персональный сберегательный счет в английском банке, и положить деньги на срочный счет, или депозит (валютный вклад).

Для тех у кого актуально стоит вопрос – куда вложить деньги за границей, открытие счета в Английском банке выглядит очень надежно с точки зрения безопасности средств. То есть считается, что английские банки одни из самых устойчивых в мире, плюс если сумма сравнительно небольшая, то вы можете рассчитывать на защиту по обязательному государственному страхованию на сумму до семидесяти пяти тысяч фунтов, на каждый счет в отдельном банке.

То есть, гипотетически вы можете открыть несколько счетов в различных банках Англии, соответственно кратно увеличив размер гарантированных выплат.

Внося деньги на депозит, вы конечно понимаете, что их фактическая покупательская способность сразу же начнет таять. Проценты, выплачиваемые английскими банками – мизерные, и редко превышают 1.5% по срочным вкладам, и 2% по депозитам. Фактически это не позволяет приумножить деньги, и даже близко не покрывают реальной инфляции.

Большим плюсом этого варианта является высокая ликвидность ваших вложений, так как вы можете воспользоваться своими средствами в любой момент. Даже принимая во внимание то, что сберегательный счет накладывает на вас обязательства по срокам, средства вы свои однако снять сможете в любой момент. В этом случае вам только снизят процент по вкладу до уровня срочного.

Для открытия персонального счета в Английском банке, Вам нужно быть либо постоянным резидентом Великобритании, либо иметь здесь основания для длительного проживания (к примеру: находиться здесь в качестве студента, по рабочей визе, или быть членом семьи резидента этой страны).

Если ваш статус не отвечает этим условиям, то счет Вам в Англии ни один банк не откроет, и соответственно - этот вариант вложений для вас не подходит.

Открыть инвестиционный счет в английском банке.

Для открытия такого счета Вам не обязательно быть резидентов Великобритании, однако минимальная требуемая сумма для открытия такого счета обычно начинается от двух миллионов фунтов.

В данном случае вы вкладываете деньги на условиях риска, и на вас не распространяется обязательное государственное страхование вкладов. То есть оно распространяется только на сумму не превышающую тех же семидесяти пяти тысяч фунтов. Банк будет инвестировать ваши деньги в различные финансовые инструменты и активы, но без предоставления вам каких либо гарантий по доходам и сохранности ваших средств.

В отличии от сберегательного, инвестиционный счет менее ликвидный, и вы не сможете просто так забрать свои деньги когда захотите.

В последнее время в связи с ужесточением законодательства по предотвращению отмывания денег, даже имея требуемые средства инвестиционные счета в английских банках не так-то легко открыть.

По закону, банк обязан провести тщательную проверку ваших средств на источник их происхождения, а так же убедиться, что вы у себя в стране заплатили все необходимые налоги на эту сумму. Такая тщательная проверка – для многих выходцев из стран СНГ является серьезной проблемой, и не мало потенциальных клиентов просто получают отказ.

Вложить средства в инвестиционный фонд.

В Великобритании существуют тысячи различных фондов. Вложения в них позволяет вкладчиком опосредованно создавать свой сбалансированный портфель активов, включая акций, облигации, сырье, недвижимость, а так же привязывать свои инвестиции к определенным индустриям и регионам.

Минимальная сумма вложений обыкновенно начинаются от 500 фунтов.

Говоря об инвестиционных фондах - мы имеем в виду и фонды и трасты.

Главная разница между ними в том, что трасты – это публичные компании, акции которых торгуются на фондовом рынке. Инвесторы могут войти или выйти из такого траста путем покупки или продажи их акций на бирже.

Вложения в публичные трасты считаются более рискованными для новичков:

Во первых, их акции могут торговаться с определенной премией или дискантом по отношению к стоимости имеющихся у них под управлением активов, и при несвоевременной продаже или покупке этих акций неопытное инвесторы могут понести потери.

Во вторых, инвестиционные трасты имеют возможность привлекать долговое финансирование (так называемый «финансовый рычаг»), что при удачном рынке может мультиплицировать доходность, но при неудачном в разы увеличить потери. Более опытные инвесторы могут заранее увидеть приближающиеся проблемы и в вовремя выйти продать свои акции.

Вместе с тем, инвестиции в трасты потребуют у вас меньшие затрат: вы не будите платить вступительный взнос, и ежегодные сборы в трастах значительно меньше, чем в фондах.

Все фонды и трасты так же условно делятся на два основных класса:

«Накопительный» (accumulation class) - к которому относятся фонды не выплачивающие дивидендов, а фокусирующиеся на конечных выплатах;

«Доходный» (income class) – к которому относятся фонды регулярно выплачивающие дивиденды, в случае наличия у них таких возможностей.

Так же, все инвестиционные фонды можно разделить на пассивные и активные.

Пассивные фонды имеют более долгосрочный горизонт инвестирования, и часто привязываются к обще рыночным индексам: к примеру, составляют свой портфель из акций компаний входящих в индекс FTSE 100, и затем стараются поддерживать такой баланс. Такие фонды скорее всего без каких либо сюрпризов принесут вам среднерыночную прибыль: скажем, на ровне с тем же индексом FTSE.

Активные фонды в свою очередь будут постоянно покупать и продавать всевозможные финансовые инструменты (от акций молодых, неизвестных компаний, до кофе бобов и хлопка), для того, что бы «обыграть» рынок. Такая стратегия инвестиции более рискованая, и возможно принесет вам более высокие результаты.

Вообще, результативность фондов зависит от общего состояния рынка: на растущем рынке большинство фондов приносят прибыль, а на падающем - убытки. Имейте ввиду, что менеджеры фондов, получают вознаграждения за управление вашими деньгами в любом случае.

В общем, вложения в инвестиционные фонды могут быть достаточно сложным делом, и подходят не для лиц, желающих найти куда вложить деньги за границей.

Инвестиции в недвижимость и покупка жилья в Англии.

Здесь я бы хотел бы более подробно остановиться, так как инвестиции в недвижимость - наиболее востребованный среди иностранных инвесторов вариант.

Многие считают хорошей инвестицией приобретение жилой недвижимости в Англии. Все зависит от того какие перед вами стоят цели. Доход от недвижимости состоит из двух составляющих: это операционная прибыль (то есть доход от аренды), и рост капитальной стоимости. Так вот удельная маржа от аренды жилья, по сравнению со стоимостью самой недвижимости в Англии очень маленькая. В среднем по рынку около 3%. Однако, даже такую прибыль получают в основном те владельцы, которые самостоятельно управляют своими домами или квартирами. Если вы планируете отдать свою собственность под управления агенту, то ваша прибыль будет значительно меньше.

Во первых, вы будите платить за агентские услуги, во вторых - агенты фактически будут распоряжаться вашими расходами связанными с привлечением сантехников, инженеров по бойлерам, электриков, а так же заменой поломанных стиральных машин, холодильников, мебели, и т.д.

В этом случае неэффективность таких трат может вас сильно удивлять.

Так же учтите, что у арендаторов сейчас большие права, и в случае если они перестают платить вам ренту, вы не сможете их выселить без решения суда. Такое случается достаточно часто, и для вас это повлечет дополнительные расходы на юристов, плюс вы не будите получать в это время доход от аренды. Так в среднем на выселение жильцов у вас может уйти от 6 до12 месяцев.

Так же по поводу арендаторов:

Обычный контракт аренды заключается на 12 месяцев, нередко с возможностью его «разорвать» через пол года. Так что, вам достаточно часто придется искать новых арендаторов. Каждый раз вам продеться платить за услуги риелторов суммы равные от 1.5 – 2 месяца стоимости аренды. Плюс в перерывах вы не будите получать арендный доход.

Принимая это все во внимание, я бы не стал рассчитывать на какой-либо серьезный доход с аренды.

По поводу роста стоимость вашей недвижимости: да, действительно английская недвижимость в долгосрочной перспективы растет, хотя динамика такого роста не одинакова по всей стране. Наибольший подъем идет в Лондоне и прилегающих областях.

Сделав инвестиции в недвижимость вам придется платить налоги и сборы, что значительно снизит вашу прибыль. Так, при покупке жилья вам сразу придется заплатить гербовый сбор - от 2 до 12%, в зависимости от стоимости недвижимости, плюс оплатить услуги юристов. При продаже, вам скорее всего придется заплатить налог на прирост капитальной стоимости (если это не ваше постоянное жилище).

Пока вы будите владеть жильем вам придется платить муниципальный налог, а так же платить за пользование землей (большинство недвижимости в крупных населенных пунктах располагается на земле на условиях долгосрочной аренды – так называемый «lease hold”).

Опять же, перед покупкой жилья вам нужно будет пройти тщательную проверку на происхождения ваших средств. То есть, доказать, что средства у вас появились законным путем, и что вы у себя в стране выплатили на них все необходимые налоги.

Учтите, что инвестиции в недвижимость не очень ликвидны. Если вам срочно потребуются ваши деньги, то на поиск покупателя, и оформление сделки у вас может уйти несколько месяцев.

По поводу ипотеки:

Теоретически вы можете попробовать взять кредит на покупку жилья в английском банке, однако только если у вас есть право открыть здесь банковский счет (об этом я говорил ранее). В таком случае вам нужно будет продемонстрировать регулярный доход, в стране проживания, достаточный для обслуживания ипотеки, после покрытия всех ваших других постоянных расходов.

В лучшем случае иностранцам нужно ориентировать на сумму ипотеки не более 60% от общей стоимости жилья. Для тех у кого стоит задача как приумножить деньги инвестиции в английскую жилую недвижимость может стать не плохим вариантом.

Покупка английской коммерческой недвижимости

При желании, и наличии средств любой иностранный гражданин может приобрести коммерческую недвижимость в Англии. Это может быть отдельное здание, или помещение в здании, которое вы сможете затем сдавать в аренду.

При сдаче коммерческой недвижимости в долгосрочную аренду, управление недвижимостью обычно перекладывается на плечи арендатора.

Доходность от коммерческой недвижимости может сильно разниться, и в среднем колеблется от 3-6% годовых до налогов, плюс возможный рост капитальной стоимости. Однако все зависит от конкретной ситуации: я к примеру сталкивался со случаем когда арендатор стал банкротом, и за отсутствием альтернатив, владелец был вынужден сдавать помещение несколько лет бесплатно, лишь бы новой арендатор платил налоги и коммунальные платежи.

При покупке очень важен район в котором существует устойчивый спрос на коммерческую недвижимость такого типа. Однако продавцы обычно это сами понимают и учитывают это в цене. Поэтому не следуют особенно рассчитывать на доход выше, чем средний по рынку.

Так же, на рынке коммерческой недвижимости Англии в последнее время происходят серьезные изменения. Многие ранее надежные арендаторы, такие как банки, торговые организации - все больше переводят свои услуги онлайн, соответственно закрывая свои физические подразделения.

Офисные здания становятся менее востребованы, особенно на периферии. В деловых центрах крупных городов, включая Лондонский Сити, цена на офисные здания значительно упала. Так же, арендаторы не торопятся подписывать долгосрочные контракты в связи с неопределённостью перед BREXIT.

Будучи новичком на рынке будьте осторожнее с «секретными» предложениями (так называемыми «off-market» продажами), когда недвижимость открыто не рекламируется, а ее по каким то особенным причинам предлагают тайно, и только для избранных – то есть …. для вас!

Не забудьте, что при расчете прибыльности предстоящих сделок с коммерческой недвижимостью, необходимо учитывать возможные расходы на выплату гербового сбора, юридической сопровождение, а так же возможный НДС. При продаже коммерческой собственности, вы должны будите заплатить налог на прирост капитала, если вы продаете как частное лицо, или корпоративный налог, если вы продаете от лица своей компании.

Расчет налогов при сделках с коммерческой недвижимостью может быть достаточно запутанным делом, поэтому вам здесь заранее потребуется помощь местного налогового консультанта.

И хотя, на мой взгляд, инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть не плохим вариантом, они обычно еще менее ликвидные, чем жилье.

Ритейл инвестиции в коммерческую недвижимость для тех кто ищет куда инвестировать деньги в Англии

Для тех, кто ищет куда инвестировать деньги в Англии может стать неплохим вариантом приобретение отдельных маленьких единиц в крупных объектах коммерческой недвижимости, как то: номера в гостиницах, комнаты в студенческих общежитиях, комнаты в домах престарелых, блоки на складах самообслуживания, парковочные места на стоянках.

Такое инвестирование сейчас становится популярным среди британцев.

Это позволяет частникам вкладывать сравнительно небольшие суммы и получать достаточно высокий автономный доход.

Так, к примеру сейчас на рыке предлагаются варианты с обещанной доходностью более 8% в год.

Однако, такой доход фактически является доходом с бизнеса основанным на недвижимости, а не с самой недвижимости, т.к. большую долю прибыли приносят не голые стены, а сопутствующие услуги.

К примеру, доход от сдачи в аренду комнат в доме престарелых включает в себя прибыль от оказания услуг врачей, санитаров, сиделок, поваров, уборщиков. При покупке парковочного места – ваш доход будет включать в себя прибыль от предоставления услуг шаттл автобусов, охраны, уборки, рекламы, и т.д.

То есть, по сравнению с жилой недвижимостью, вы будете сильно зависеть от оператора, так как при прекращении оказания им своих услуг, ваше парковочное место расположенное в лесополосе, в десяти километрах от какого-то аэропорта, фактически потеряет всякую стоимость.

То же самое с отелями, со студенческим жильем, и т.д.

К примеру, являясь законным владельцем комнаты в общежитии, вы не сможете ее использовать не по назначению. То есть, вы не сможете в ней жить, или самостоятельно сдавать в аренду.

При снижении потока иностранных студентов в Великобритании (а они в основном и являются основным драйвером спроса на такое жилье), ваша недвижимость внезапно может стать невостребованной. Соответственно вы перестанете получать на нее доход, и вряд ли сможете кому то ее продать по хорошей цене.

По поводу цен на такие единицы:

Зависит от типа актива и района: так к примеру, в Лондоне обычно цены начинаются от 20 тысяч фунтов за место парковку, и от 75 тысяч фунтов за гостиничный номер.

Часто такая недвижимость оформляются как отдельная собственность, с самостоятельная регистраций в земельном кадастре Великобритании.

Однако этот тип активов не ликвиден, то есть даже обладая правом собственности, продать вы ее в реальности сможете только управляющей компании.

Обычно управляющие компании при продаже таких единиц обещают их обратный выкуп по определённой формуле в каких то временных интервалах, к примеру выкуп обратно на 10-й, и 15-й, и 20-й год.

На мой взгляд - это наиболее удачный вариант для тех людей, кто старается найти куда инвестировать деньги в сравнительно небольшом объеме.

Используйте огромную нишу на рынке! Спрос на доступное жилье в Лондоне измеряется в миллиардах фунтов. Мы предоставляем такое жилье для широких масс, давая возможность инвесторам получать высокую прибыль. Это дверь к Вашей финансовой независимости. Присоединяйтесь к нам, инвестируйте в Немо!

ПОЧЕМУ ИНВЕСТИРОВАТЬ С НАМИ

Огромный потенциал

 

Планируемое IPO на Лондонской Бирже открывает потенциал многократного увеличения первоначальной стоимости акций.

Пассивная инвестиция

 

Создай свой пассивный доход на долгие годы, без необходимости ежедневного вовлечения в бизнес.

Лондонская недвижимость

 

Ваши инвестиции обеспечены ценными бумагами привязанными к Лондонской коммерческой недвижимости.

Нет скрытых издержек

 

Отсутствуют какие либо дополнительные расходы. Акционеры только платят за акции компании.

Гарантированный выход

 

В случае необходимости, вы всегда можете «выйти» из инвестиции. Мы гарантируем обратную покупку ваших акций.

БЛАГОЕ ДЕЛО

 

Немо сочетает коммерческую выгоду и вклад в социальную сферу, обеспечивая доступное жилье тем, кто в нем нуждаетс

ВЫСОКАЯ ПРИБЫЛЬ

 

Ожидаемая прибыль более 12% только от операционной деятельности, не включая рост стоимости актива.

ГИБКАЯ СХЕМА

 

Демократичная схема инвестиций, где каждый может стать совладельцем отеля от £150.